買主防衛型シミュレーター
住宅購入 vs 賃貸 損益分岐点
不動産屋の「月々支払い」を鵜呑みにせず、購入後の実質月額・賃貸継続との純資産差・ 損益分岐年を買主側で検算します。悲観・標準・楽観の3シナリオで比較します。
現在の賃貸
購入しなかった場合に払い続ける家賃。
月額家賃
円
管理費・共益費（月）
円
更新料
ヶ月
更新周期
年
家財保険（年）
円
引越し周期
年
引越し費用（1回）
円
礼金
ヶ月
原状回復費（1回）
円
購入物件・ローン
金利は標準シナリオの値。悲観/楽観では2.5%/0.8%に自動上書き。
物件種別
物件価格
万円
借入額（自動計算）
45,000,000円
物件価格 − 頭金
金利（年・標準）
%
返済年数
年
返済方式
団信上乗せ金利
%
ボーナス払い（1回）
円
カスタム金利（任意）
%
購入諸費用（項目別）
物件価格とは別にかかる初期費用。合計が計算（初期費用）に反映されます。
仲介手数料
円
印紙税
円
登記・司法書士費用
円
ローン事務・保証料
円
その他諸費用
円
不動産取得税
万円
購入諸費用 合計（計算に反映）
3,226,000円
税・保険・維持費
固定資産税（年）
円
都市計画税（年）
円
火災保険（総額）
万円
地震保険（総額）
万円
保険の対象期間
ヶ月
管理費（月）
円
修繕積立金（月）
円
自主修繕積立（月・戸建て）
円
駐車場代（月）
円
維持費の年上昇率
%
売却諸費用率
%
大規模修繕の年
年目
大規模修繕の額
万円
資産・運用・比較期間
現在の金融資産
万円
頭金
万円
運用利回り（年）
%
比較期間
年
その「月々」、本当に 131,266円 ですか？
初月ローン返済額
131,266円
実質月額（初月）
170,349円
月額差
+39,083円
いずれも初月の金額です（元金均等ではローン返済は月々逓減、税・修繕・保険は将来上昇しうる）。 悲観シナリオのストレス初月実質月額は 199,956円。
この比較は 売却して家の価値を現金化する前提（純資産＝想定売却価格 − ローン残高 − 売却費用）です。35年換算の月額差は約 1,641万円。
悲観シナリオ損益分岐
期間内に分岐なし
物件 −1%/年・家賃据え置き・金利2.5%
標準シナリオ損益分岐
8年目
物件 0%/年・家賃 +1%/年・入力金利
楽観シナリオ損益分岐
4年目
物件 +1%/年・家賃 +2%/年・金利0.8%
何年で売ると損か得か（純資産差）
プラス＝購入有利／マイナス＝賃貸有利。万円単位（概算）。
| 経過年 | 悲観 | 標準 | 楽観 |
|---|---|---|---|
| 5年後 | −725万円 | −182万円 | +169万円 |
| 10年後 | −862万円 | +256万円 | +1,020万円 |
| 15年後 | −981万円 | +750万円 | +2,000万円 |
| 20年後 | −1,049万円 | +1,339万円 | +3,168万円 |
| 25年後 | −1,089万円 | +2,000万円 | +4,513万円 |
| 30年後 | −1,069万円 | +2,777万円 | +6,110万円 |
| 35年後 | −1,011万円 | +3,646万円 | +7,948万円 |
前提を動かすと損益分岐はどう動く？
標準シナリオから各前提を±だけ振った時の損益分岐年。単一の数字を鵜呑みにしないために。
| 前提 | 低位 | 標準 | 高位 |
|---|---|---|---|
| 金利±0.5% | 6年0.7% | 8年1.2% | 10年1.7% |
| 物件価格 年成長±1.0% | 14年-1.0% | 8年0.0% | 5年1.0% |
| 家賃 上昇率±1.0% | 8年0.0% | 8年1.0% | 7年2.0% |
| 運用利回り±1.0% | 7年1.0% | 8年2.0% | 9年3.0% |
本結果は入力条件と前提シナリオに基づく概算の比較補助であり、 「買うべき／買うべきでない」を断定するものではありません。最終確認は金融機関・自治体・ 税務署・不動産会社・専門家にご確認ください。